Выселение из жилого помещения — одна из самых жёстких категорий жилищных споров. Здесь сталкиваются две стороны: одна требует освобождения квартиры, другая защищает право на жильё. Закон чётко определяет, в каких случаях возможно выселение, кого нельзя выселить и какова процедура. Разберём с обеих позиций — и для тех, кто хочет выселить кого-то, и для тех, кому грозит выселение.
Какие виды выселения бывают
В зависимости от оснований и статуса квартиры, выселение может быть нескольких видов.
Выселение из собственной квартиры собственника. Это сложнее всего: собственника квартиры выселить почти невозможно. Может быть только в случае, когда квартира у него отобрана за долги (банкротство), при изъятии для государственных нужд (с предоставлением другого жилья) или в случае серьёзного нарушения общественного порядка с угрозой жизни.
Выселение из муниципальной квартиры. Здесь больше оснований — за нарушение правил пользования, неоплату ЖКУ длительное время, использование не по назначению.
Выселение зарегистрированных, но не являющихся собственниками. Бывшие супруги, родственники, друзья — те, кто прописан в квартире собственника. Их выселить можно при определённых условиях.
Выселение бывших членов семьи. При прекращении семейных отношений (развод, разрыв родственных связей) право пользования квартирой может прекратиться, и человека можно выселить.
Выселение нанимателей. Из квартиры по договору найма (коммерческого) — при прекращении договора, нарушении его условий.
Выселение с предоставлением другого жилья. В случаях расселения, аварийного дома, изъятия для государственных нужд.
Выселение без предоставления другого жилья. Самое жёсткое — обычно при существенных нарушениях.
Выселение бывших членов семьи собственника
Самая частая категория жилищных споров — выселение бывшего супруга, родственника, иных лиц, утративших семейные связи с собственником.
Основание: статья 31 Жилищного кодекса РФ. Бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением.
Кто считается членом семьи:
супруг (супруга);
дети;
родители;
иные родственники (бабушки, дедушки, внуки, братья, сёстры) — если фактически проживают совместно и являются членами семьи.
Когда отношения считаются прекращёнными:
развод (для супругов);
прекращение совместного проживания (для других категорий);
иные обстоятельства, свидетельствующие о прекращении семейных отношений.
Условия для выселения бывшего члена семьи:
собственник требует выселения;
бывший член семьи не имеет другого жилья и средств для его приобретения;
иногда — наличие у собственника возможности обеспечить его жильём.
При наличии оснований суд может:
сразу выселить;
предоставить срок для поиска другого жилья (до года, иногда больше);
обязать собственника обеспечить выселяемого жильём (при наличии у собственника такой возможности и сложных жизненных обстоятельств выселяемого).
Особо защищённые категории:
несовершеннолетние дети — их выселить из квартиры родителей нельзя, даже бывших (то есть после развода ребёнок остаётся прописан и имеет право пользоваться);
бывшие супруги-инвалиды;
лица, отказавшиеся от приватизации в пользу собственника (имеют пожизненное право пользования квартирой).
Последний пункт особенно важен: если в квартире был зарегистрирован человек, отказавшийся от приватизации в пользу другого, — он сохраняет пожизненное право пользования, и его выселить нельзя даже при разводе или конфликте.
Выселение за неуплату ЖКУ
Это одно из оснований для выселения из муниципальной квартиры (по договору социального найма).
Условия:
невнесение платы за ЖКУ в течение более 6 месяцев без уважительных причин;
уважительные причины должны быть подтверждены (например, длительная болезнь, нахождение за границей и т.д.).
Процедура:
Наймодатель (муниципалитет) предупреждает нанимателя о необходимости погасить задолженность.
При отказе и продолжении неуплаты — иск в суд.
Решение суда о выселении с предоставлением жилого помещения по нормам общежития (на одного человека минимум 6 кв.м.).
То есть выселение происходит не «на улицу», а в более скромное жильё. Но это всё равно серьёзное событие.
Для собственников квартир (приватизированных или приобретённых) выселение за неуплату коммунальных услуг невозможно — задолженность взыскивается через суд и приставов, но право собственности сохраняется.
Выселение за нарушение прав соседей
Если жилец ведёт себя так, что нарушает права соседей или жильцов дома (постоянный шум, антисанитария, угрозы, вандализм), его можно выселить.
Условия:
систематические нарушения (один раз — недостаточно);
предварительное письменное предупреждение;
продолжение нарушений после предупреждения;
иск через суд.
Решение суда о выселении возможно без предоставления другого жилья — это применимо к квартиросъёмщикам по социальному найму. Для собственников — намного сложнее, обычно ограничиваются штрафами и предписаниями.
В делах о выселении за нарушение прав соседей решающее значение имеют:
множественные жалобы соседей;
акты участкового о нарушениях;
акты муниципальных служб;
свидетельские показания.
Выселение из коммерчески нанимаемой квартиры
Если квартира снимается у частного собственника по договору найма, основания для выселения определяются договором и Гражданским кодексом:
Истечение срока договора. Если договор заключён на определённый срок, по его истечении наниматель должен освободить квартиру.
Невыплата арендной платы. При неуплате в течение определённого срока (обычно 2-6 месяцев) собственник имеет право расторгнуть договор и выселить.
Нарушение условий договора. Использование не по назначению, повреждение имущества, нарушение запретов.
По требованию собственника при бессрочном договоре. С предварительным уведомлением (обычно 3 месяца).
Выселение из коммерчески снимаемой квартиры обычно проходит проще, потому что наниматель не имеет защищённого статуса, как при социальном найме.
Кого нельзя выселить
Закон защищает определённые категории граждан от выселения «на улицу»:
Несовершеннолетние дети. Из квартиры, где они зарегистрированы и проживают, выселить нельзя без обеспечения другим жильём (при участии органов опеки).
Лица, отказавшиеся от приватизации в пользу собственника. Имеют пожизненное право пользования.
Получатели обязательной доли в наследстве (если они проживали в квартире).
Граждане, проживающие по договору пожизненного содержания с иждивением. Их право защищено отдельно.
Граждане, заключившие брачный договор, предусматривающий право пользования жильём. Если такое право прописано — оно действует.
Лица, имеющие обременения на квартире (например, право пожизненного пользования).
Выселение этих категорий или невозможно, или требует особых оснований и процедур.
Процедура выселения
Шаг 1. Досудебное урегулирование. Желательно, но не обязательно. Письменное предложение освободить квартиру в установленный срок.
Шаг 2. Иск в суд. Подаётся в районный (городской) суд по месту нахождения жилого помещения. Истец — собственник квартиры или наймодатель.
Что в иске:
основания для выселения;
ссылки на нормы права;
доказательства;
требование о выселении;
иногда — требования о снятии с регистрационного учёта.
Госпошлина: 300 ₽ (для физлиц по неимущественному требованию).
Шаг 3. Рассмотрение дела. Суд изучает основания, заслушивает обе стороны, оценивает обстоятельства. По делам о выселении часто привлекаются органы опеки (если есть несовершеннолетние), прокурор (по социально значимым делам), социальные службы.
Шаг 4. Решение суда. Может быть:
выселить;
выселить с предоставлением жилья;
предоставить срок для добровольного выселения или поиска другого жилья;
отказать в иске.
Шаг 5. Вступление решения в силу. Через месяц после вынесения (или после рассмотрения апелляции).
Шаг 6. Исполнение решения. Если выселяемый не уезжает добровольно — обращение в службу судебных приставов. Приставы могут выселить принудительно, с участием полиции.
Сроки и реалистичные ожидания
Дела о выселении — длительные. Стандартный срок:
4-8 месяцев на первой инстанции;
2-4 месяца на апелляции;
ещё несколько месяцев на исполнение.
Итого: от 8 месяцев до 1,5 лет от подачи иска до фактического выселения.
При активном сопротивлении выселяемой стороны и наличии особо защищённых лиц (детей, инвалидов) — может растянуться на 2-3 года.
Как защититься от выселения
Если против вас подан иск о выселении, важно:
Изучить иск и основания. Не каждое требование о выселении обоснованно.
Найти защитные обстоятельства:
наличие несовершеннолетних детей;
отсутствие другого жилья и средств для его приобретения;
статус особо защищённого лица (пенсионер, инвалид);
факт отказа от приватизации в пользу собственника;
наличие обременений на квартиру;
иные обстоятельства, дающие основание остаться.
Готовить доказательства:
документы о составе семьи;
справки о доходах (для подтверждения отсутствия средств для покупки жилья);
документы о здоровье;
документы о приватизации;
свидетельские показания.
Активно участвовать в процессе. Не игнорировать судебные заседания, готовить отзывы, подавать ходатайства.
Использовать возможность отсрочки. Даже при удовлетворении иска суд часто даёт срок на поиск нового жилья (от 6 месяцев до 1,5 лет).
Когда обращаться к жилищному юристу
Дела о выселении — одна из самых сложных категорий жилищных споров. Юрист практически всегда необходим — и истцу, и ответчику. Обращение к юристу особенно важно, если:
ситуация сложная (есть несовершеннолетние, инвалиды, особо защищённые лица);
противоположная сторона имеет юриста;
спор связан с приватизацией, наследованием, разделом имущества;
сумма потенциальных потерь значительная;
параллельно идут другие споры (о разделе имущества, об алиментах, о признании права собственности).
В случае выигрыша расходы на юриста взыскиваются с проигравшей стороны.
Жилищные юристы «Леганта Групп» в Ростове-на-Дону работают с делами о выселении в обоих ролях — представляем интересы и собственников, желающих освободить свою квартиру, и тех, кому грозит выселение. Знаем местную судебную практику и тонкости работы с защищёнными категориями.
Запишитесь на консультацию — на встрече юрист изучит вашу ситуацию и предложит стратегию. По делам о выселении важно действовать профессионально и заблаговременно — самостоятельные ошибки могут стоить дорого.